阳光地带的房屋“宿醉”

来源:本站原创 发布时间:2022-05-11 点击数:

  这让我们不禁想到,美国的未来或许正与房屋供应密切相关。有图表显示了,在1970-2000年间,房屋和城市人口增长之间的关系。它显示,一地的新房屋供应,几乎与那地区人口增长相关。这有合理性,因为人们需要房子住。

  不过,这个紧密关系并不必然暗示,房屋决定人口流向。别忘了,或许人口增长只是被需求面因素驱使,比如工资,就业、阳光地带,以及新建筑。或许,人们只是想去有吸引力的地区。

  但是,如果每一个地方都有一个完全相同水平的房屋供给,并且房屋需求是唯一决定性的事情,那么高需求的地方就有高价格和更多的建筑。低需求地方就有低价和较少的建筑。但是,比较了一下2000-2005年间的房价以及房屋建筑许可证,结果是,这二者并未呈一致趋势。

  那些房价高的地方没有建很多房屋,建很多房屋的地方也不一定房价就高。这个事实与这个观点不符,那就是房屋需求是唯一决定性事物,而供给不怎么关事。

  JosephGyourko和我早就提出,比如像底特律这样的城市的衰落,是很容易理解的,它是房屋供给特征的结果:房屋是耐用品,会存在几十年或一个世纪。结果,那些受到经济波动打击的地方并没有突然消失。他们的房屋保留了,因为它们是有价值的资产。

  那么,房屋供给信号对阳光地带增长和经济衰退意味着什么?美国在2003-2006年间进行了过度建筑,但是就整个国家来说并不是每一地都如此。阳光地带城市——比如亚特兰大、凤凰城、迈阿密、六合平特拉斯维加斯,坦帕——是高房价和房屋过度供应的极端结合。休斯顿和达拉斯的房屋建筑也很多,但是他们的价格比较实际,结果,看起来并没有超供应。

  亚利桑那、佐治亚、内华达,佛罗里达四州人口在2009年下降最厉害,他们不是经济最糟糕的地方,但是他们房屋市场发展很极端,供给量和价格都很高。所以,一点也不奇怪,它们人口下降最厉害。

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